2024 metų liepos mėnesį laimėta sudėtinga byla – sėkmingai paneigta pastato administratoriaus atsakomybė už žalą, kilusią trečiajam asmeniui atsisakius nupirkti patalpų savininkei priklausančias patalpas dėl įgriuvusios pastato perdangos

Advokatų kontoros „JLEGIS“ Jakštas, Jakštienė ir partneriai advokatė Asta Jakštienė, kuriai padėjo ir  teisininkė Klaudija Jagminaitė, tiek pirmosios, tiek apeliacinės instancijos teismuose sėkmingai apgynė Kliento (pastato administratoriaus) interesus sudėtingoje ir didelės apimties byloje, kurioje ginčas kilo dėl Kliento, kaip pastato administratoriaus, atsakomybės už žalą, kilusią trečiajam asmeniui atsisakius nupirkti ieškovei (patalpų savininkei) priklausančias patalpas. Šioje byloje Klientui (pastato administratoriui) bylos pralaimėjimo atveju būtų tekę sumokėti vienam iš pastato patalpų savininkui daugiau kaip 150 000 Eur sumą.

Bylos esmė ta, kad vienų iš ginčo pastate esančių patalpų savininkė kreipėsi į teismą su ieškiniu, kuriuo prašė priteisti iš Kliento (pastato administratoriaus) 150 000 Eur nuostolių atlyginimo, 8 proc. metines palūkanas ir bylinėjimosi išlaidas.

Patalpų savininkė (ieškovė) pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu įgijo nekilnojamąjį turtą Klaipėdos centre. Pastatas buvo senas – baigtas statyti 1953 metais, nusidėvėjęs ir jo konstrukcijos buvo paveiktos grybo. Neilgai trukus, siekdama jį parduoti ir taip uždirbti pelną, sudarė preliminariąją nekilnojamojo turto pirkimo–pardavimo sutartį, kurios pagrindu patalpų savininkė (ieškovė) įsipareigojo parduoti, o trečiasis asmuo – nupirkti nekilnojamąjį turtą už 1 700 000 Eur dydžio kainą.

Preliminariąja sutartimi patalpų savininkė (ieškovė, būsimasis pardavėjas) įsipareigojo pakeisti esamus patalpų langus, įrengti magistralinius nuotekų ir vandentiekio tinklus bei užtikrinti, kad vizuali patalpų būklė išliktų nepakitusi. Sudarydamos preliminariąją sutartį, jos šalys susitarė, kad, patalpų savininkei (ieškovei, būsimam pardavėjui) neatlikus minėtų darbų ir/ar patalpų būklei pablogėjus ir/ar atsiradus patalpų trūkumams, kurie neegzistavo preliminariosios sutarties pasirašymo metu, patalpų savininkei (ieškovei, būsimam pardavėjui) teks sumokėti netesybas bei atlyginti dėl sutarties nutraukimo patirtus nuostolius trečiajam asmeniui (būsimam pirkėjui).

Po preliminariosios sutarties sudarymo patalpų savininkės (ieškovės) patalpose virš ginčo pastato trečiojo aukšto esanti perdanga įgriuvo. Atlikus pastato konstrukcijų techninės būklės tyrimą, buvo konstatuota, jog pastato perdangų konstrukcijos yra medinės, pažeistos, jas būtina pakeisti, išardant visą įdrėkusią ir įlinkusią perdangos zoną bei atlikti kitus būtinus perdangų sustiprinimo darbus.

Patalpų savininkė, atsižvelgdama į tai, jog pastato administratorius yra Klientas, kreipėsi į jį su prašymu spręsti susidariusias problemas, t. y. šalinti pastato defektus. Suėjus preliminariosios sutarties termino pabaigai, o defektams pastate esant vis dar nepašalintiems, trečiasis asmuo (būsimasis pirkėjas) preliminariąją pirkimo–pardavimo sutartį nutraukė ir pareikalavo iš ieškovės (būsimojo pardavėjo) sumokėti numatytą 85 000 Eur dydžio baudą, grąžinti avansą bei sumokėti 72 800 Eur palūkanų.

Ieškovė pateikė pretenziją Klientui (pastato administratoriui) dėl preliminariosios sutarties nutraukimo ir 157 800 Eur sumos atlyginimo, argumentuodama tuo, jog Klientas, kaip pastato administratorius, netinkamai vykdė savo įstatymines prievoles. Esą Klientas turėjo rūpintis pastato technine priežiūra, todėl yra atsakingas už perdangos įgriuvą ieškovės patalpose ir privalo pašalinti pastato konstrukcijų defektus.

Tiek Klaipėdos apygardos teismas, kaip pirmosios instancijos teismas (civilinė byla Nr. e2-111-618/2024), tiek Lietuvos apeliacinis teismas (civilinė byla Nr. e2A-327-450/2024) vieningai pripažino, jog Klientas, kaip namo administratorius, turi pareigą prižiūrėti bendrojo naudojimo konstrukcijas, tačiau tai nešalina ir pačios ieškovės, kaip pastate įsigytų patalpų savininkės, pareigos tinkamai naudoti ir eksploatuoti patalpas bei jas prižiūrėti. Tuo pačiu teismai priminė, kad atsakovas, kaip namo administratorius, turi atstovauti visų bendraturčių interesams, o savo iniciatyva be bendraturčių pritarimo negali spręsti dėl bendro naudojimo konstrukcijų remonto, tad bendraturčiai turi prisiimti ir nuosavybės teises sukuriamas pareigas. Būtent tokios pozicijos laikosi ir kasacinis teismas, aiškindamas administratoriaus pareigas nustatančias teisės aktų nuostatas. Tad teismui konstatavus netinkamą tokių pareigų vykdymą, dėl kurio kilo žala, bendraturtis netenka teisės reikalauti tokią žalą atlyginti iš kitų savo pareigas tinkamai vykdžiusių subjektų.

Klaipėdos apygardos teismui ieškovės ieškinį atmetus visiškai, o apeliacinės instancijos teismui sprendimą palikus nepakeistą, advokatė Asta Jakštienė ir visa „JLEGIS“ advokatų kontoros komanda nuoširdžiai džiaugiasi sėkminga ir pelnyta pergale byloje dėl pastato administratoriaus atsakomybės už žalą, kilusią trečiajam asmeniui atsisakius nupirkti ieškovei priklausančias patalpas dėl įgriuvusios pastato perdangos. Džiaugdamiesi pergale, skubame priminti, jog kiekvienu atveju žinant savo teises, svarbu nepamiršti ir turimų pareigų!