Laimėta byla, kurioje namo priežiūros administratorius ir rangovas netinkamai vykdė rangos sutartį, taip pažeisdami namo savininkų interesus

Advokatų kontoros „JLEGIS“ Jakštas, Jakštienė ir partneriai advokatas Remigijus Jakštas sėkmingai apgynė interesus tiek pirmosios, tiek apeliacinės instancijos teismuose byloje, kurioje ginčas kilo dėl namo priežiūros administratoriaus ir rangovo sudarytos rangos sutarties nevykdymo bei netinkamo vykdymo, taip pažeidžiant namo savininkų interesus.

Namo priežiūros administratorius (užsakovas), sudarydamas sutartį su rangovu, numatė terminą namo stogo ir fasado remonto darbams atlikti bei preliminarią tokių darbų sąmatinę vertę  – 85 000 Eur su PVM. Minėti darbai privalėjo būti atlikti iki 2018-03-21, tačiau rangovas juos užbaigė tik 2018-06-29, t. y. praleidęs nustatytą darbų atlikimo terminą. Rangos sutartyje buvo numatyta, kad, neatlikus darbų laiku, skaičiuojami 0,02 proc. dydžio delspinigiai nuo sutarties kainos už kiekvieną uždelstą kalendorinę dieną ir vienkartinė bauda. Ieškovas, kuris yra vienas iš remontuojamo namo savininkų ir iš kurio buvo pareikalauta sumokėti namo priežiūros administratoriui (užsakovui) atitinkamą pinigų sumą už atliktus stogo bei fasado remonto darbus, pastebėjo, jog iš rangovui sumokėtos galutinės darbų atlikimo kainos jokie delspinigiai ir bauda pagal rangos sutartį nebuvo išskaičiuoti, todėl kilo pagrindas teigti, jog tokiu nesąžiningu ir pasyviu namo priežiūros administratoriaus (užsakovo) elgesiu galėjo būti pažeisti visų namų savininkų interesai.

Atsižvelgiant į tai, jog namo remonto darbams atlikti Kauno miesto savivaldybė buvo skyrusi 22 500,00 Eur, o apskaičiuotas baudos dydis už rangovo vėlavimą atlikti remonto darbus sudarė 8 500,00 Eur, iš rangovui mokėtinos sumos pagal rangos sutartį namo savininkams tenkanti mokėti bendra suma turėjo sudaryti 53 999,95 Eur, vietoje pradinės 85 000,00 Eur dydžio sumos.

Ieškovas (vienas iš namo patalpų savininkas), atsižvelgiant į namo bendrą plotą, privalėjo sumokėti atsakovui (namo priežiūros administratoriui, kaip užsakovui) 16 097,33 Eur sumą už atliktus stogo ir fasado remonto darbus. Tačiau, atsakovui neišskaičiavus ir nepareikalavus iš rangovo netesybų pagal rangos sutartį, ieškovas, vietoje mokėtinos 13 716,63 Eur dydžio sumos, privalėjo sumokėti jau minėtą 16 097,33 Eur dydžio sumą, tokiu būdu patirdamas 2 380,70 Eur dydžio turtinę žalą, kurią ir prašė pirmosios instancijos teismo priteisti iš atsakovo.

Rangos sutartyje buvo numatyta, jog rangovas įsipareigoja priduoti darbus užsakovui sutarties specialioje dalyje nustatytais terminais bei sutinka, kad šis terminas yra pakankamas tinkamai atlikti ir priduoti darbus užsakovui, patvirtindamas, jog darbų atlikimo terminas gali būti pratęstas tik tuo atveju, jei užsakovas raštiškai paprašo atlikti papildomus darbus. Teismas, įvertinęs šalių pateiktus įrodymus, patvirtino, jog darbus atlikti buvo pavėluota daugiau kaip tris mėnesius, t. y. viršijant rangos sutartyje numatytą terminą, todėl atsakovas turėjo pagrindą vienašališkai mažinti sutarties kainą. Atsakovas, gindamasis nuo pareikštų reikalavimų, teigė, jog tarp jo ir rangovo sutarties terminas buvo pratęstas žodiniu susitarimu, kadangi dėl oro sąlygų žiemos metu vykdyti fasado apdailos darbų technologiškai nebuvo galima.

Pirmosios instancijos teismas (civilinė byla Nr.e2-774-877/20224) ieškovo ieškinį tenkino visiškai, pasisakydamas, kad ieškovas (vienas iš namo patalpų savininkas) savo teisių pažeidimą kildina iš atsakovo neteisėtų veiksmų, kuriais buvo pažeistos imperatyvios teisės aktų normos, reglamentuojančios atsakovo veiklą, t. y. Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.242 straipsnio 2 dalis, kurioje nurodyta, jog administratorius savo prievoles privalo vykdyti apdairiai, sąžiningai ir tik naudos gavėjo interesais. Teismas taip pat atkreipė dėmesį ir į Lietuvos Respublikos Vyriausybės nutarimu patvirtintų Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų administravimo nuostatų 4.6 ir 7.1. punktus, kuriuose aiškiai išdėstyta, jog administratorius su pasirinktais paslaugų teikėjais sudaro paslaugų pirkimo sutartis ir kontroliuoja jų vykdymą bei privalo nuostatuose nurodytas funkcijas ir pareigas atlikti apdairiai, sąžiningai ir tik naudos gavėjų interesais (Lietuvos Respublikos civilinio kodekso 4.247 straipsnio 3 dalis).

Pasisakydamas dėl atsakovo (namo priežiūros administratoriaus) argumento, kad sutarties terminas rangos darbams atlikti buvo pratęstas žodiniu susitarimu, pirmosios instancijos teismas nurodė, jog pačios sutarties šalys rangos sutartyje numatė, kad visi sutarties pakeitimai atliekami raštu. Inter alia, teismas pabrėžė, kad abi sutarties šalys – tiek užsakovas, t. y. namo priežiūros administratorius, tiek rangovas yra juridiniai asmenys, turintys didelę sutarčių sudarymo patirtį, todėl šalims susitarus keisti vieną iš esminių sutarties sąlygų – jos įvykdymo terminą, už kurio praleidimą numatytos griežtos sankcijos, toks susitarimas pagal sutarties esmę privalėjo būti įformintas raštu.

Nors atsakovas (namo priežiūros administratorius) apskundė pirmosios instancijos teismo sprendimą, prašydamas jį panaikinti ir ieškovo (vieno iš namo patalpų savininko) ieškinį atmesti, apeliacinės instancijos teismas pritarė pirmosios instancijos teismo sprendimui bei dar kartą pasisakė, jog darbų atlikimo ir pridavimo terminas buvo konkrečiai nustatytas rangos sutartyje ir jo privalu laikytis taip, kaip buvo sutarta.

Apeliacinės instancijos teismas (civilinė byla Nr. e2A-665-638/2024) pirmosios instancijos teismo sprendimą paliko nepakeistą, o advokatų kontoros „JLEGIS“ Jakštas, Jakštienė ir partneriai advokatas Remigijus Jakštas,  atkreipęs dėmesį ne vien į ieškovo, bet ir į kitų namų savininkų interesus, džiaugėsi sėkminga ir, tikėtina, rezultatyvia ir efektyvia pergale byloje, skatinančia įdėmiai skaityti sutartis bei, pastebėjus ir reikalui esant, ginti savo pažeistas bei įstatymo saugomas teises ir teisėtus lūkesčius. Sutartys tam ir pasirašinėjamos, kad jų būtų laikomasi!